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Vendere un immobile: L’importanza della Conformità Urbanistica e Catastale

Nel caso di trasferimento di proprietà di un immobile o per l’accensione di un mutuo è importante conoscere la situazione Urbanistica e Catastale dell’immobile. Forse non tutti sanno che in caso di rogito le responsabilità relative alla suddetta conformità non sono del Notaio ma del venditore. Per questo si ritiene fondamentale che nel caso in cui si dovesse procedere alla vendita di un immobile ci si debba affidare all’esperienza ed alle competenze di un tecnico abilitato il quale, espletate tutte le verifiche del caso presso gli enti competenti, provvederà alla redazione di una dichiarazione di conformità.

Per chiarire un po’ questo aspetto anche a chi è digiuno in materia, cercheremo di spiegare in cosa consistono e perché sono importanti, la conformità urbanistica e la conformità catastale.

CONFORMITA’ URBANISTICA

Al fine di redigere la conformità Urbanistica, il tecnico incarico provvede ad eseguire le indagini presso il locale Ufficio Urbanistica, al fine di reperire tutti gli atti amministrativi che hanno interessato l’immobile oggetto di vendita, a partire dal titolo abilitativo con il quale è stato costruito, fino ad arrivare all’ultima istanza che lo ha interessato. Una volta recuperata tutta quanta la documentazione, il tecnico provvede ad eseguire un sopralluogo nell’immobile al fine di verificare la rispondenza dei documenti ufficiali con lo stato di fatto. Tale verifica è importante in quanto, benché ci si senta spesso dire dal committente che “non sono stati fatti lavori da quando l’immobile è stato acquistato” capita frequentemente di trovarsi di fronte a modifiche interne ed esterne realizzate in difformità dai progetti depositati presso il Comune di riferimento a causa della mancata presentazione di Varianti o stati di Consistenza Finale.

Ciò comporta l’impossibilità di redigere la dichiarazione di conformità Urbanistica. In tal caso il tecnico, rilevate le difformità, illustrerà al committente come procedere al fine di poter regolarizzare l’immobile e solo una volta sanato l’abuso provvederà alla redazione della dichiarazione di conformità. Si tenga presente che non tutte le difformità possono essere sanate e per questo, a maggior ragione, è fondamentale l’assistenza di un tecnico abilitato.

CONFORMITA’ CATASTALE

Dal luglio del 2010 è entrata in vigore la normativa che prevede l’obbligo della verifica della regolarità catastale prima di poter procedere con il rogito. La regolarità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata presso il locale Catasto Fabbricati. Il tecnico incaricato di redigere la dichiarazione di conformità provvederà dunque ad eseguire le opportune indagini presso l’ufficio del catasto, recupererà la copia della planimetria e della visura catastale e le confronterà con lo stato di fatto. In caso di difformità la questione è decisamente più semplice rispetto a quella urbanistica: sarà sufficiente redigere la Variazione Catastale e provvedere così alla rettifica della planimetria. I motivi di una difformità catastale sono solitamente legati alla mancata presentazione della variazione a seguito di modifiche interne e/o esterne.

In conclusione il consiglio che mi sento di dare è quello di affidarsi sempre ad un tecnico di fiducia nel caso in cui si voglia procedere con la vendita di un immobile, al fine di evitare di doversi ritrovare in spiacevoli situazioni che possano ritardare la consegna dell’immobile o, nei peggiori casi, pregiudicare il buon esito della vendita con conseguenti danni economici ed eventuali richieste di danni.

Per chi invece si torva ad acquistare un immobile il consiglio è quello di acquistare sempre immobili regolari o regolarizzati e di chiedere copia della dichiarazione urbanistica e catastale al fine di poterla far visionare al proprio tecnico di fiducia.

Geom. Manuel Pifferi

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