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Catasto, torna in campo l’ipotesi di sostituire i vani con i metri quadri

Revisione del catasto per correggere le sperequazioni tributarie prodotte dalle rendite. Sono stati assegnati alla Commissione Finanze della Camera due disegni di legge che, sulla scia di quanto intrapreso dal Governo Monti, delegano l’Esecutivo ad intraprendere una riforma complessiva del sistema fiscale.

Come si legge nelle introduzioni del primo e del secondo ddl, la riforma del Catasto richiederà qualche anno per il suo completamento, ma non dovrà comportare aumenti del carico fiscale sui fabbricati. Le maggiori rendite dovranno essere compensate dalla riduzione delle aliquote. Per quanto riguarda il pagamento dell’IMU si dovrà inoltre tenere conto delle condizioni socioeconomiche, dell’ampiezza e della composizione del nucleo familiare.

La riforma si basa su un nuovo sistema di valutazione e misurazione delle unità immobiliari, ma anche su una diversa determinazione del loro valore, che si baserà sulla superficie in metri quadrati anziché sul numero di vani.

Il valore patrimoniale medio ordinario degli immobili a destinazione catastale ordinaria avrà il metro quadrato come unità di consistenza. Saranno poi predisposte funzioni statistiche in grado di esprimere la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie.

Nelle unità immobiliari a destinazione catastale speciale, si procederà alla stima diretta, con l’applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale. Nel caso in cui non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, si userà il criterio del costo per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale e il criterio reddituale per gli immobili per i quali la redditività costituisce l’aspetto prevalente.

Per le unità immobiliari di interesse storico e artistico bisognerà considerare i particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, nonché i vincoli legislativi gravanti su destinazione, utilizzo, circolazione e restauro.

Nelle unità immobiliari colpite da eventi sismici o calamitosi, il processo estimativo terrà conto delle condizioni di inagibilità.

Per determinare la rendita media ordinaria si farà riferimento a funzioni statistiche atte ad esprimere la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie degli immobili. In mancanza di un consolidato mercato delle locazioni, ai valori patrimoniali saranno applicati specifici saggi di redditività.

Sia per i valori patrimoniali che per le rendite sono previsti meccanismi di adeguamento periodico in grado di rispondere al cambiamento delle condizioni del mercato di riferimento.

Per allineare maggiormente il livello delle imposte alle condizioni reali degli immobili saranno poi definiti gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento e verranno rideterminare le definizioni delle destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali perché si dovrà tenere conto delle mutate condizioni economiche e sociali e delle conseguenti diverse utilizzazioni degli immobili.

Nel processo di revisione è previsto inoltre il coinvolgimento dei Comuni in modo da individuare gli immobili ancora non censiti e assoggettarli a tassazione.

Dopo l’attribuzione delle rendite, i contribuenti potranno chiederne la rettifica e la risposta dovrà essere fornita entro 60 giorni dalla presentazione delle istanze.

Ricordiamo che i tentativi di modifiche alla disciplina che regola il funzionamento del Catasto hanno avuto un iter travagliato. Il dpcm 14 giugno 2007 ha decentrato le funzioni catastali ai comuni. Nel 2008, però, convalidando una sentenza del Tar Lazio, il Consiglio di Stato ha negato che i Comuni potessero riclassare gli immobili, salvo poi tornare sui propri passi annullando la pronuncia del Tar Lazio.

Successivamente, la riforma del Catasto è stata annunciata alla fine del 2011, proponendo tra le novità di maggior impatto il passaggio dal sistema per categorie e classi a uno che tenesse conto della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dell’immobile, ma anche la sostituzione del criterio del numero di vani con quello dei metri quadri.

Le proposte sono confluite nella Delega Fiscale in base alla quale il Governo Monti doveva allineare i valori delle rendite a quelli di mercato, cancellando le sperequazioni esistenti nelle imposte sugli immobili. A causa della caduta del Governo, la norma non ha mai visto la luce, ma i contenuti sono stati ripresi all’inizio della nuova legislatura.

Fonte: Ediportale.com

Geom. Manuel Pifferi

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